Las propiedades inmobiliarias, el ladrillo, continúan siendo, a día de hoy, una de las mejores opciones en las que invertir. Sin embargo, gestionar un patrimonio inmobiliario no es sencillo. Te contamos en qué consiste y como las nuevas tecnologías agilizan su administración.
Crear y gestionar una cartera inmobiliaria no es fácil. Implica mucho trabajo, un conocimiento profundo del mercado y perseverancia. Por eso han ido apareciendo diferentes profesiones relacionadas con esta área. Como los A.P.I.s (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), o los Administradores de Fincas. Profesionales que cobran por sus servicios una tarifa mensual o una comisión sobre el valor de las operaciones.
Si una persona o una empresa tienen una estrategia de inversión inmobiliaria o ya poseen varias propiedades que gestionar, la administración del patrimonio implica mucho tiempo de trabajo.
El sector inmobiliario, a pesar de ser una inversión bastante segura, no está exento de riesgos. Los administradores de Unival, una asesoría inmobiliaria de Madrid con más de 35 años de experiencia, nos cuentan que la clave del éxito está en la diversificación. No meter todo el dinero en la misma inversión. El uso de las nuevas tecnologías es otro punto importante y, por supuesto, realizar una buena gestión del patrimonio.
¿Qué es la gestión del patrimonio inmobiliario?
La página web de la escuela de negocios Inesem afirma que la gestión patrimonial inmobiliaria va destinada a sacar rentabilidad a una serie de propiedades que se tienen o que se pretenden adquirir.
Esta gestión supone una fuente de ingresos importante para los inversores. No es necesario tener una gran fortuna para sacar rentabilidad a las propiedades inmobiliarias. Lo importante es tener una buena estrategia y un plan de funcionamiento.
Como sucede con cualquier negocio, es importante fijarse objetivos a corto, medio y largo plazo. Y actuar para alcanzarlos.
La gestión de activos inmobiliarios abarca tareas como poner en contacto a compradores, inversores y propietarios. A arrendadores e inquilinos. Y por supuesto, realizar una tarea de mantenimiento para que las propiedades no pierdan valor con el tiempo.
Hoy en día, el mercado inmobiliario está altamente digitalizado. Las personas y empresas buscamos información por internet antes de adquirir o invertir en un inmueble. El marketing digital ocupa un papel importante. Por eso, para gestionar una cartera de inversiones es fundamental conocer cómo ponerse en contacto con los posibles clientes y, por supuesto, estudiar con el análisis de datos el estado y funcionamiento del mercado.
Por otro lado, muchas de las acciones relacionadas con la gestión y la compra-venta de inmuebles están digitalizadas. Me refiero, por ejemplo, al pago de impuestos y al registro público de las operaciones. Trámites que actualmente, en gran medida, se realizan de manera online. Ahorrando tiempo y desplazamiento para los propietarios.
Una gestión patrimonial eficiente busca varios objetivos. Aumentar los beneficios del propietario. Reducir los gastos en el mantenimiento de los inmuebles. Investigar la oportunidad adecuada para realizar las acciones. Y conservar el valor patrimonial.
Principales inmuebles en los que invertir.
El mercado inmobiliario es amplio y variado. Cada tipo de inmueble tiene sus propias características. Estos son algunos inmuebles en los que puedes invertir:
- Activos residenciales. Las casas y pisos destinados a ser una vivienda son un activo interesante. Ya que hay más demanda que oferta, por lo que se puede adquirir una buena rentabilidad en poco tiempo, ya se opte por la venta o por el alquiler.
- Activos turísticos. Esta es una variedad de la categoría anterior, que debido al estatus que ha alcanzado nuestro país como potencia turística, ha disparado su rentabilidad. En este grupo podemos incluir los chalets y las villas de lujo.
- Hoteles. Dicen los expertos inmobiliarios que la compraventa de hoteles se ha convertido en una de las operaciones inmobiliarias más lucrativas de España. Puede llegar a suponer una entrada de dinero constante.
- Oficinas. La gestión de edificios de oficinas en las áreas empresariales de las ciudades son otra de las actividades que generan un beneficio elevado.
- Locales comerciales. Este otro activo bastante interesante. Puede resultar altamente rentable tanto si optamos por el alquiler como por la venta. Su regulación es diferente a la de las viviendas y, sin duda, la ubicación es el aspecto más importante.
- Centros logísticos. Las naves en los polígonos industriales se han visto reactivadas gracias al auge del comercio electrónico. Cualquier distribuidor necesita un almacén bien ubicado para poder prestar servicio. Estos inmuebles se han convertido en un producto interesante en el que invertir.
- Garajes. Los problemas para aparcar y guardar los vehículos en las ciudades han hecho que los garajes y las plazas de garaje sean un bien preciado para los conductores que reporta beneficios en poco tiempo y con poca inversión a los propietarios.
El alquiler, la forma más rápida de obtener beneficios.
Alquilar una propiedad inmobiliaria es poner en funcionamiento un recurso para que nos produzca dinero. Con una buena gestión, los réditos son inmediatos. Con la ventaja de que conservamos la propiedad en nuestro poder y de que podemos venderlo o utilizarlo para nosotros mismos en el momento en que nos interese.
El alquiler, no obstante, implica gastos y riesgos. Al riesgo de impago, que siempre existe, se le une el gasto de mantenimiento del inmueble. El propietario es el encargado de mantener operativo el bien para la finalidad para la que fue alquilado. Es decir, asume los gastos en reparaciones y reformas. El inquilino solo está obligado a entregar la propiedad en las mismas condiciones que tenía cuando lo ocupó.
Para que un alquiler produzca dinero continuamente, que sería la situación óptima, el propietario debe estar promocionándolo y difundiéndolo desde el momento en que el bien se queda desocupado. Esto implica todo un trabajo de marketing detrás. Un alquiler vacío es gastos y dinero que deja de percibir el propietario.
En estos momentos, el mercado inmobiliario ha virado hacia el alquiler, en lugar de hacerlo hacia la compra-venta. Esto ha provocado un desajuste en los precios. Hoy alquilar un piso es demasiado caro para la mayoría de los posibles inquilinos. Esto se aprecia sobre todo en las viviendas, y algo menos en los locales comerciales. Esta situación provoca que muchos de los inmuebles se queden vacíos.
En mi opinión, poner los alquileres a un precio un poco más bajo que el que fija el mercado es una oportunidad para obtener ingresos recurrentes en poco tiempo.
La venta provee liquidez inmediata.
El periódico de economía Expansión publicó la noticia de que las empresas obtuvieron 1.300 millones de liquidez con la venta de inmuebles. Grandes cadenas como Carrefour, Decatlón, Eroski y El Corte Inglés recurrieron a la venta de tiendas, oficinas y naves industriales de su propiedad para obtener liquidez de manera rápida.
En concreto, la cadena Decatlón vendió al fondo de inversión Realty Income una treintena de tiendas en nuestro país por un importe de 200 millones de Euros. Carrefour, por otro lado, hizo lo propio con una decena de supermercados e hipermercados al fondo Serris Reim por valor de 120 millones de euros.
Este movimiento, igual que beneficia a grandes empresas y multinacionales, también lo puede hacer a PYME y particulares. Una propiedad inmobiliaria es como un fondo de ahorro que podemos materializar con su venta en el momento en que lo necesitemos, obteniendo de esta manera liquidez.
Dicen los expertos inmobiliarios que este es un momento idóneo para comprar y vender. El hecho de que la atención esté centrada principalmente en el alquiler, abre buenas posibilidades para materializar las ventas, puesto que los compradores están bastante decididos a realizar la operación. El problema radica en saber aprovechar las oportunidades y en fijar un precio de venta que satisfaga nuestras expectativas.
La gestión digital del patrimonio.
En una época en la que la sociedad y la economía se están digitalizando, las herramientas informáticas permiten la administración del patrimonio con una mayor rapidez y eficacia. Esto lo saben bien los grandes tenedores de inmuebles y los gestores de portales y grandes agencias inmobiliarias. El uso de aplicaciones y programas informáticos les permiten gestionar toda su cartera con mucho menos esfuerzo.
Uno de los aspectos más interesantes son las automatizaciones. En el momento en que un interesado haga clic en cualquiera de nuestros anuncios, podemos pedirle su correo electrónico para mantenerlo informado de las novedades. Así, periódicamente, cada dos o tres días podemos informarle de los inmuebles que salen a la venta o alquiler hasta que encuentre el que necesita.
Si recurrimos a la publicidad digital, siempre podemos incluir una API (comando de seguimiento) a nuestros anuncios para ir presentándole al usuario ofertas cada vez que entre en internet o en alguna red social.
Algunas agencias y plataformas inmobiliarias han incorporado la tecnología Big Data. Un sistema de inteligencia artificial que utiliza Google, Facebook y YouTube que presenta las ofertas en función del comportamiento del usuario: su historial de búsqueda, el tiempo de permanencia en una URL, los likes, etc. De esta forma, el inmueble deseado encuentra al cliente y no al revés.
La digitalización la hemos visto en las operaciones comerciales, pero lo cierto es que abarca todos los ámbitos de la gestión inmobiliaria. Desde el cobro de alquileres hasta el pago de impuestos.